Onroerende verhuur is in België in principe van BTW vrijgesteld (art . 44, 3, 2 W.BTW).
De keerzijde van deze vrijstelling houdt in dat de BTW die projectontwikkelaars en vastgoedverhuurders van bedrijfspanden aan de aannemer betalen voor nieuwbouw en verbouwingen niet kunnen recupereren.
De niet-aftrekbare BTW is dus een uitgave die in veel gevallen wordt doorgerekend in de huurprijs.
Het zomerakkoord maakt melding van een wijziging aan de huidige vrijstelling voor onroerende verhuur. Concrete teksten zijn momenteel niet voor handen, maar de wijziging zou namelijk een optioneel btw-systeem voorzien.
Voor huurovereenkomsten die vanaf 1 januari 2018 in werking treden, zou er de mogelijkheid bestaan om 21% BTW op onroerende verhuur te heffen.
Diegene die voor deze mogelijkheid kiezen, zullen wel in staat zijn om op termijn de volledige BTW betaald aan de aannemers te recupereren.
Het is een mogelijkheid en geen verplichting.
Huurcontracten uit het verleden worden expliciet uitgesloten .
Het verhuurde pand moet tevens hoofdzakelijk voor beroepsdoeleinden worden gebruikt (B2B-omgeving ). Andere huurders zoals openbare instellingen (indien geen hoofdzakelijk gebruik voor btw-activiteiten), particulieren, e.d. zouden hierbij niet in aanmerking komen.
Omdat de huurder de BTW op de huur in aftrek kan brengen, is de BTW voor hem neutraal. De minister verwacht zelfs dat de verhuurprijzen zullen dalen omdat de verhuurder voortaan de niet-aftrekbare BTW niet meer moet doorrekenen.
Deze wijziging zou een administratieve vereenvoudiging eveneens te weeg brengen aangezien fiscale constructies, zoals vruchtgebruik of onroerende leasing die in het verleden werden opgezet opdat verhuurders de BTW toch konden recupereren, niet langer nodig zijn.
De hervorming zou ook een einde moeten maken aan de concurrentiehandicap tegenover omringende landen . In Nederland en in het Verenigd Koninkrijk hebben vastgoedontwikkelaars al langer de mogelijkheid om de betaalde btw te recupereren.
Opmerkingen:
Een btw-eenheid voorziet reeds in de aftrekbaarheid van BTW in de mate waarin het gebouw wordt gebruik voor de uitoefening van btw-activiteiten en biedt in de meeste gevallen nog andere voordelen, zoals het vermijden van een voorfinanciering van btw op de onderlinge transacties.
De startdatum van 1 januari 2018 roept onmiddellijk vragen op omtrent het fiscale lot bij vernieuwing van contracten, de mogelijkheid tot een herziening van input btw voor oudere gebouwen voor investeringen binnen de herzieningsperiode (5 of 15 jaar in functie van de aard van de werken), alsook de impact op verschuldigde registratierechten bij dergelijke huurcontracten.
Wij houden u uiteraard op de hoogte van verdere ontwikkelingen in dit verband.
Recente reacties